Maya Santana, 50emais
Os brasileiros continuam saindo do Brasil para ir morar no exterior. E muitos deles estão comprando seu próprio imóvel num dos dois principais países escolhidos pela maioria: Portugal e Estados Unidos. O título deste artigo publicado por Raphaela Ribas em O Globo é “Pensa em morar fora? Saiba como comprar um imóvel nos EUA e em Portugal.” Ao longo dos muitos parágrafos, a repórter dá um panorama da situação daqueles que estão indo, principalmente, para Miami e Orlando, no estado da Flórida, nos Estados Unidos, e para Cascais, Porto e Lisboa, em Portugal. Lendo a matéria, o que me surpreendeu foi a diferença de preço dos imóveis nos Estados Unidos e em Portugal. Bem mais barato em terras americanas.
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Seja por sonho, investimento ou comodidade, comprar um imóvel no exterior tem se tornado uma realidade para muitos brasileiros. Eles optam, na maioria, por Estados Unidos e Portugal.
De acordo com empresários do ramo, houve um crescimento médio de 20% na venda para cidadãos brasileiros, especialmente nas cidades de Orlando e Miami, na Flórida, e Lisboa, Porto e Cascais, na terrinha.
Segundo Guilherme d’Orey, CEO do BWA Group, grupo português que abriu um departamento exclusivo para assessorar brasileiros na compra de imóveis, Portugal bateu em 2018 o recorde de venda de imóveis, principalmente para brasileiros.
— Os estrangeiros representaram mais de 20% do volume de negócio gerado, com grande destaque para o cliente brasileiro. É o maior investidor depois dos franceses, representando aproximadamente 25% das compras feita por estrangeiros em Portugal.
Nos ‘states’
Preço, agilidade no processo e renda em moedas fortes são os principais atrativos para a aquisição de um imóvel fora. Nos Estados Unidos, muitos brasileiros compram para passar as férias, como é o caso de uma moradora do Rio (que não quis se identificar). Com os filhos morando lá, ela adquiriu dois apartamentos em Sarasota, no Sul da Flórida. A ideia inicial era ter uma casa de veraneio, mas ambos acabaram sendo alugados. O primeiro custou US$ 120 mil e o segundo, US$ 108 mil, o equivalente a R$ 460 mil e R$ 414 mil pelo câmbio atual.
— Com estes valores, no Rio, é impossível comprar um bom imóvel num lugar com segurança e perto da praia, como é caso desses locais na Flórida — conta.
E ela tem razão. No Leblon, o preço médio de um imóvel de dois quartos é R$ 1, 6 milhão, e na Barra, R$ 710 mil.
Para o consultor de negócios da área imobiliária da Elo Desenvolvimento, Rafael Duarte, outros fatores que pesam na decisão de compra são a proximidade de alguns estados brasileiros (a Flórida é o estado queridinho de quem mora no Norte e no Nordeste, de onde há voos diretos), facilidade nos processo de compra e uma legislação mais ágil em locações.
— Lá, o inquilino tem 40 dias para sair do imóvel, se for preciso. No Brasil, é um processo mais longo. Também vale a pena porque o comprador diversifica os investimentos, tem a renda em dólar e é um patrimônio numa moeda forte — afirma Duarte.
Em geral, o processo para comprar o imóvel é totalmente independente do visto, ou seja, o comprador não ganha direito a residência ou cidadania. Marcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária, empresa que comercializa imóveis em Orlando, explica que o comum é abrir uma empresa e uma conta no banco local.
— A abertura da empresa não é obrigatória, como a conta no banco, mas é geralmente o caminho escolhido, porque o imposto pós-morte é de 50% do valor do bem. Como empresa, esse imposto é menor. No caso do financiamento, para estrangeiros, a entrada é em torno de 30% a 40% e a garantia é o próprio bem — destaca Duarte.
Na terrinha
Em relação aos preços, a realidade é um pouco diferente em Portugal. Com a alta procura, inclusive de brasileiros, os valores subiram em torno de 20% nos últimos anos, ainda mais em grandes cidades como Lisboa e Porto.
Segundo Miguel Tilli, sócio da imobiliária portuguesa HomeLovers, em Lisboa e Cascais os preços variam de € 2,5 mil a € 5 mil o metro quadrado. No Porto, a partir de € 1,5 mil/m².
— Depende muito do estado do imóvel e do bairro. Um imóvel remodelado, histórico, em bairro valorizado e central em Lisboa, por exemplo, pode chegar até a € 10 mil o m².
— As portuguesas Estoril e Cascais também tocam particularmente os corações dos brasileiros, por terem praia perto. Um apartamento de dois quartos, com pelo menos 100m², nessas cidades, custa de € 250 mil a € 900 mil — acrescenta D’Orey.
A documentação também tem suas próprias características. Em Portugal, é preciso ter um Número de Identidade Fiscal (NIF) — o equivalente ao CPF — ou ter um representante fiscal lá, além de passaporte válido ou cartão de cidadão e uma conta local.
Segundo Tilli, é permitido ao brasileiro financiar um imóvel se tiver como provar rendimentos e moradia em Portugal, ou representante fiscal. Cada instituição bancária tem seu regulamento.
Marcos Braga, consultor de vendas da Precisão em Portugal, explica que o processo é feito geralmente no Brasil:
— O morador entra em contato com uma imobiliária no Brasil que tenha imóveis em Portugal ou parcerias com imobiliárias portuguesas, faz uma escolha prévia e em seguida viaja para ver os imóveis selecionados. Depois, formaliza a compra em Portugal.
Ainda de acordo com Braga, a entrada mínima é de 20% para residentes e de 30% para não residentes, com o restante financiado em até 40 anos.
— Os juros são em torno de 1,5% ao ano, algo baixíssimo se comparado às taxas de financiamento no Brasil — ressalta Braga.
Diante da grande procura, a empresa Global Trust surgiu no mercado com um serviço de permuta entre Porto e São Paulo ou Rio. A sócia Cristiane Freudenfeld explica que o serviço funciona como uma troca, em que o imóvel no Brasil pode ser dado como entrada ou adiantamento de até 50% do valor do imóvel do Porto, em Portugal.
— O valor restante pode ser pago à vista ou financiado.
Impostos
Segundo a BWA, o comprador terá que pagar o Imposto Municipal de Transações (IMT), que é de 6% sobre o valor de venda. Mas não há valor a pagar no Brasil. A HomeLovers explica que o Brasil tem acordo com Portugal e não há dupla tributação.
De acordo com a Receita Federal, ao comprar um imóvel em outro país, o morador deverá informar na declaração de bens os dados do imóvel adquirido, como faria se fosse no Brasil. Ele pagará imposto no Brasil sobre os rendimentos que auferir com o imóvel ( aluguel, se for o caso) e no país do imóvel, se a legislação de lá assim o exigir.
Golden Visa: só para imóvel acima de € 500 mil
Portugal tem um outro atrativo bem peculiar. É que lá há o chamado “visto dourado” (Golden Visa), uma autorização especial de residência para estrangeiros obtida por meio de atividade de investimento em território português, como a compra de imóveis.
Segundo Miguel Tilli, sócio da imobiliária portuguesa HomeLovers, até novembro de 2018, foram atribuídos 6.441 vistos dourados por via da compra de imóveis. Por nacionalidades, diz, a China lidera a atribuição de vistos (4.013), seguida por Brasil (625), Turquia (279), África do Sul (268) e Rússia (237).
Há regras para outros tipos de investimento. Mas, no que diz respeito à aquisição de imóveis, ele explica que podem requerer o Golden Visa todos os cidadãos estrangeiros de fora da União Europeia, como os brasileiros, que tenham comprado imóveis de valor igual ou superior a € 500 mil ou que tenham adquirido imóveis antigos, a serem reabilitados, no montante igual ou superior a € 350 mil.
— O Golden Visa é atribuído para um período de um ano e depois renovado por dois períodos sucessivos de dois anos. Portanto, o investimento, em qualquer modalidade, tem de ser mantido por cinco anos, desde a data da concessão da Autorização de Residência.
— Vale lembrar que após ter o visto, o investidor pode viver e trabalhar em Portugal usufruindo de todas as regalias a que tem um cidadão português, exceto votar em Portugal — explica Guilherme d’Orey, CEO do BWA Group.
Um detalhe que todos eles reforçam é que, apesar das regras gerais, os investidores brasileiros devem se informar diretamente com o banco sobre a documentação necessária e o financiamento, pois as regras mudam.
— Cada banco pode solicitar documentos diferentes, de acordo com o perfil do cliente, o tipo de rendimentos e o valor da aquisição do imóvel. Contudo, os bancos podem vir a fazer exigências de mais documentos. Normalmente, a compra de casas dos bancos tem menos exigências do que casas de particulares — Tilli.