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EUA e Portugal, onde mais e mais brasileiros compram imóveis

Por Maya Santana

Cidade do Porto, em Portugal, um dos destinos preferidos dos brasileiros

Maya Santana, 50emais

Os brasileiros continuam saindo do Brasil para ir morar no exterior. E muitos deles estão comprando seu próprio imóvel num dos dois principais países escolhidos pela maioria: Portugal e Estados Unidos. O título deste artigo publicado por Raphaela Ribas em O Globo é “Pensa em morar fora? Saiba como comprar um imóvel nos EUA e em Portugal.” Ao longo dos muitos parágrafos, a repórter dá um panorama da situação daqueles que estão indo, principalmente, para Miami e Orlando, no estado da Flórida, nos Estados Unidos, e para Cascais, Porto e Lisboa, em Portugal. Lendo a matéria, o que me surpreendeu foi a diferença de preço dos imóveis nos Estados Unidos e em Portugal. Bem mais barato em terras americanas.

Leia:

Seja por sonho, investimento ou comodidade, comprar um imóvel no exterior tem se tornado uma realidade para muitos brasileiros. Eles optam, na maioria, por Estados Unidos e Portugal.

De acordo com empresários do ramo, houve um crescimento médio de 20% na venda para cidadãos brasileiros, especialmente nas cidades de Orlando e Miami, na Flórida, e Lisboa, Porto e Cascais, na terrinha.

Segundo Guilherme d’Orey, CEO do BWA Group, grupo português que abriu um departamento exclusivo para assessorar brasileiros na compra de imóveis, Portugal bateu em 2018 o recorde de venda de imóveis, principalmente para brasileiros.

— Os estrangeiros representaram mais de 20% do volume de negócio gerado, com grande destaque para o cliente brasileiro. É o maior investidor depois dos franceses, representando aproximadamente 25% das compras feita por estrangeiros em Portugal.

Nos ‘states’
Preço, agilidade no processo e renda em moedas fortes são os principais atrativos para a aquisição de um imóvel fora. Nos Estados Unidos, muitos brasileiros compram para passar as férias, como é o caso de uma moradora do Rio (que não quis se identificar). Com os filhos morando lá, ela adquiriu dois apartamentos em Sarasota, no Sul da Flórida. A ideia inicial era ter uma casa de veraneio, mas ambos acabaram sendo alugados. O primeiro custou US$ 120 mil e o segundo, US$ 108 mil, o equivalente a R$ 460 mil e R$ 414 mil pelo câmbio atual.

— Com estes valores, no Rio, é impossível comprar um bom imóvel num lugar com segurança e perto da praia, como é caso desses locais na Flórida — conta.

E ela tem razão. No Leblon, o preço médio de um imóvel de dois quartos é R$ 1, 6 milhão, e na Barra, R$ 710 mil.

Orlando(foto) ao lado de Miami, ambas no estado da Flórida, são as preferidas dos brasilleiros, nos EUA

Para o consultor de negócios da área imobiliária da Elo Desenvolvimento, Rafael Duarte, outros fatores que pesam na decisão de compra são a proximidade de alguns estados brasileiros (a Flórida é o estado queridinho de quem mora no Norte e no Nordeste, de onde há voos diretos), facilidade nos processo de compra e uma legislação mais ágil em locações.

— Lá, o inquilino tem 40 dias para sair do imóvel, se for preciso. No Brasil, é um processo mais longo. Também vale a pena porque o comprador diversifica os investimentos, tem a renda em dólar e é um patrimônio numa moeda forte — afirma Duarte.

Em geral, o processo para comprar o imóvel é totalmente independente do visto, ou seja, o comprador não ganha direito a residência ou cidadania. Marcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária, empresa que comercializa imóveis em Orlando, explica que o comum é abrir uma empresa e uma conta no banco local.

— A abertura da empresa não é obrigatória, como a conta no banco, mas é geralmente o caminho escolhido, porque o imposto pós-morte é de 50% do valor do bem. Como empresa, esse imposto é menor. No caso do financiamento, para estrangeiros, a entrada é em torno de 30% a 40% e a garantia é o próprio bem — destaca Duarte.

Na terrinha
Em relação aos preços, a realidade é um pouco diferente em Portugal. Com a alta procura, inclusive de brasileiros, os valores subiram em torno de 20% nos últimos anos, ainda mais em grandes cidades como Lisboa e Porto.

Segundo Miguel Tilli, sócio da imobiliária portuguesa HomeLovers, em Lisboa e Cascais os preços variam de € 2,5 mil a € 5 mil o metro quadrado. No Porto, a partir de € 1,5 mil/m².

— Depende muito do estado do imóvel e do bairro. Um imóvel remodelado, histórico, em bairro valorizado e central em Lisboa, por exemplo, pode chegar até a € 10 mil o m².

— As portuguesas Estoril e Cascais também tocam particularmente os corações dos brasileiros, por terem praia perto. Um apartamento de dois quartos, com pelo menos 100m², nessas cidades, custa de € 250 mil a € 900 mil — acrescenta D’Orey.

Lisboa, a atraente capital portuguesa, já não é tão barata quanto antes

A documentação também tem suas próprias características. Em Portugal, é preciso ter um Número de Identidade Fiscal (NIF) — o equivalente ao CPF — ou ter um representante fiscal lá, além de passaporte válido ou cartão de cidadão e uma conta local.

Segundo Tilli, é permitido ao brasileiro financiar um imóvel se tiver como provar rendimentos e moradia em Portugal, ou representante fiscal. Cada instituição bancária tem seu regulamento.

Marcos Braga, consultor de vendas da Precisão em Portugal, explica que o processo é feito geralmente no Brasil:

— O morador entra em contato com uma imobiliária no Brasil que tenha imóveis em Portugal ou parcerias com imobiliárias portuguesas, faz uma escolha prévia e em seguida viaja para ver os imóveis selecionados. Depois, formaliza a compra em Portugal.

Ainda de acordo com Braga, a entrada mínima é de 20% para residentes e de 30% para não residentes, com o restante financiado em até 40 anos.

— Os juros são em torno de 1,5% ao ano, algo baixíssimo se comparado às taxas de financiamento no Brasil — ressalta Braga.

Diante da grande procura, a empresa Global Trust surgiu no mercado com um serviço de permuta entre Porto e São Paulo ou Rio. A sócia Cristiane Freudenfeld explica que o serviço funciona como uma troca, em que o imóvel no Brasil pode ser dado como entrada ou adiantamento de até 50% do valor do imóvel do Porto, em Portugal.

— O valor restante pode ser pago à vista ou financiado.

Impostos
Segundo a BWA, o comprador terá que pagar o Imposto Municipal de Transações (IMT), que é de 6% sobre o valor de venda. Mas não há valor a pagar no Brasil. A HomeLovers explica que o Brasil tem acordo com Portugal e não há dupla tributação.

De acordo com a Receita Federal, ao comprar um imóvel em outro país, o morador deverá informar na declaração de bens os dados do imóvel adquirido, como faria se fosse no Brasil. Ele pagará imposto no Brasil sobre os rendimentos que auferir com o imóvel ( aluguel, se for o caso) e no país do imóvel, se a legislação de lá assim o exigir.

Golden Visa: só para imóvel acima de € 500 mil
Portugal tem um outro atrativo bem peculiar. É que lá há o chamado “visto dourado” (Golden Visa), uma autorização especial de residência para estrangeiros obtida por meio de atividade de investimento em território português, como a compra de imóveis.

Segundo Miguel Tilli, sócio da imobiliária portuguesa HomeLovers, até novembro de 2018, foram atribuídos 6.441 vistos dourados por via da compra de imóveis. Por nacionalidades, diz, a China lidera a atribuição de vistos (4.013), seguida por Brasil (625), Turquia (279), África do Sul (268) e Rússia (237).

Há regras para outros tipos de investimento. Mas, no que diz respeito à aquisição de imóveis, ele explica que podem requerer o Golden Visa todos os cidadãos estrangeiros de fora da União Europeia, como os brasileiros, que tenham comprado imóveis de valor igual ou superior a € 500 mil ou que tenham adquirido imóveis antigos, a serem reabilitados, no montante igual ou superior a € 350 mil.

— O Golden Visa é atribuído para um período de um ano e depois renovado por dois períodos sucessivos de dois anos. Portanto, o investimento, em qualquer modalidade, tem de ser mantido por cinco anos, desde a data da concessão da Autorização de Residência.

— Vale lembrar que após ter o visto, o investidor pode viver e trabalhar em Portugal usufruindo de todas as regalias a que tem um cidadão português, exceto votar em Portugal — explica Guilherme d’Orey, CEO do BWA Group.

Um detalhe que todos eles reforçam é que, apesar das regras gerais, os investidores brasileiros devem se informar diretamente com o banco sobre a documentação necessária e o financiamento, pois as regras mudam.

— Cada banco pode solicitar documentos diferentes, de acordo com o perfil do cliente, o tipo de rendimentos e o valor da aquisição do imóvel. Contudo, os bancos podem vir a fazer exigências de mais documentos. Normalmente, a compra de casas dos bancos tem menos exigências do que casas de particulares — Tilli.

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